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            2022,可能是近五年新房供應最少的一年

            2022-04-02 09:11:52    貴陽房產網     國內樓市     來源:大碗樓市

            從今年開春到入冬的這幾個月,是近些年來打新樓市為數不多的黃金窗口期。 要是我說錯了,各位親拜托把這篇文章用A4紙打印出來,然后燒成灰問候我。


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            勒緊褲腰帶拿的地,開工率只有21%? 看了最近的克爾瑞報告,我才恍然大悟——

            隔壁王大爺領工資時就喊出“活下去”的那家房企,是真沒裝逼。 報告上是這么寫的: “集中供地元年”,全國22城集中成交了2111宗涉宅用地。 這些地可值老鼻子錢了,換算成人民幣得22531億。 相當于6600多萬泰國老鄉不做按摩、不看人妖,全民996干上大半年。 去年拿地的時候,相當多房企就已經戴上了“三道紅線”和境內外債務到期的緊箍咒。 可誰能想到:

            這樣的土地供應規模,竟然是近五年來的新低;

            去年勒緊褲腰帶拿的地,到了今年年初開工率卻只有21%。 沒開工的地塊里,7%都處在動遷中或壓根兒未動遷;甚至還有土地連平都沒平整。


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            建筑學原理教導我們說:這些項目想在2022年上市,比攔著原油價格上漲還困難。 昔日某房企“上午舉牌子拍地,下午開挖掘機進場”的傳說早已在江湖上蕩然無存; 就好像眾多房企突然間開了竅,已經集體放棄了高周轉一樣。 房地產開發,是個玩高速現金流的買賣。 “時間就是金錢,效率就是生命”是活下去的最底層邏輯。 要不你尋思為啥當年深圳老鄉能創造“三天一層樓”的奇跡? 從2019-2020年的數據看,全國重點城市“拿地-開工-開盤”三步曲的畫風是這樣的——

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            瞅見沒?過去兩年時間里,22城從拿地到開工平均耗時僅81天,合兩個半月零六天。 耗時100天以上的也只有無錫、南京、沈陽、廣州、武漢五城。 如果計算從拿地到開盤的時間,那么1/4項目在拿地7個月左右就會進入開盤階段。

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            反觀2021年的集中供地,截止到2月上旬,一、二、三批開工率分別是37%、16%和3%。 整體開工速度較2019-2020年慢了一大截。 對于2022年想要上車的、置換的朋友來說,去年土拍真像拍了個寂寞。 說到底,當前的整體開工率偏低,是二三輪集中供地推遲、年初春節黃金周以及各地城投系尋找合作方等因素共同作用的結果。

            但這樣的局面,與當前的政策端、信貸端一道,直接塑造了2022年的樓市走向…


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            錢多、沒房、政策松… 這絕不是句玩笑話:

            截至2021年底,全國土地購置面積約21590萬㎡,同比下跌15.5%,已處于歷史低值。

            如果單看重點城市的新房庫存量,恐怕已是近5年來的新低。


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            即便如此,在2021年的硬核調控之下,整體開工量還一直低位徘徊。

            土地購置面積銳減、新房庫存面積銳減、新開工面積銳減,其后果有且只有一個:供應量必然減少。

            大伙兒可以這么理解:

            面粉本就不多,烤箱還壞了一個,然后呢?

            然后面包的價格上漲壓力那不是一般得大!

            還記得前不久的金融委會議嗎?

            當時專門強調了“積極出臺對市場有利的政策,慎重出臺收縮性政策”。

            換言之,穩增長,是2022年的第一訴求,而要穩增長預期,普世性放水必不可少。

            其實在歲末年初,這件事已經發生了:

            到了三月底,降息、降準、降LPR的一套組合拳下來,許多熱點城市的房貸基準利率已經下調至看齊2015…

            即便如此,2月份的居民部門中長期貸款額還出現了下降。

            有時候,蹲起是為了跳得更高——

            這件事一出,后面加大放水力度的概率似乎越來越高。

            除貨幣政策之外,調控松動也在各地頻繁登場 :

            今年以來,已經有55座城市先后松綁樓市,但沒聽說過誰被叫停。

            與此同時,今年的重磅報告里重提“因城施策”,后綴十分耐人尋味——

            “促進房地產業良性循環和健康發展”。

            而前幾次提“因城施策”,主要集中在兩個時間段:

            一是2016-2018的全國大行情;

            二是2020二季度-2021年一季度,經營貸流入樓市…

            眼下,筆者的一個最直觀感受就是:

            許多重點城市樓盤電銷頻率明顯低了;新房去化明顯加快了許多;上個月還有的折扣這個月戛然而止;小蜜蜂的活兒是越來越不好找了…


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            我們又一次站在樓市的黃金窗口期 要不是看到權威媒體關注,我是真的不敢相信——

            在經歷了一年左右的嚴厲調控后,樓市還能有這樣的畫風:

            在上海,新房、二手房的庫存規模幾乎已經是全國倒數;

            在廣州,位于天河智谷板塊的珠江花城不到5分鐘去化九成;

            在蘇州,新房、二手房周成交量雙雙迎來六連漲;

            在杭州,奧體、未科、濱江西興的紅盤項目直接拼到頂格社?!?/p>

            這才是真實的市場,與一些自媒體為了流量猛勁兒唱空的畫風博眼球的描述有很大出入。

            眼前的一切與2015年,不能說十分相似,只能說一毛一樣。

            春節過后的幾個周末,越來越多的售樓處開始熱鬧起來。

            但根據筆者的觀察,目前在售樓處里大致活躍著兩類人:

            第一類,面對疫情沖擊、大廠裁員甚至俄烏沖突拿起嘴來侃侃而談;

            要不把置業顧問整emo了,他算沒完成今天的KPI。

            第二類,腦子里思索著“寬政策、寬信貸、低供應”的市場環境,再看看熱點城市真實的市場交易端——

            忽而想起7年前的那個春天,然后露出詭異的微笑,干就完了!

            前段時間跑出來個磚家,苦口婆心地告訴年輕人,“不要過早買房”。 其實你買不買房他真的不關心,他就是24K純嘴欠。

            要我說,有那個跟他置氣的功夫,不如現在就沖到心怡樓盤的售樓處去——

            抓住樓市寒冬的小尾巴,然后打聽打聽“折扣還有沒有?”、“車位還送不送?”…

            說送的盤,立馬轉為備胎,再觀望觀望,但絕不可夜長夢多;

            說不送的更好,只能說明:你又一次踩在了時代紅利的風口。

            歷史一再證明:環境越難、政策越松,有產者搞錢就越是痛快。

            不過,這里要提醒一句:2022年買房的環境一定比2021年更好,但“閉眼買”的時代終究是一去不復返。 看清開發商的債務情況、風評情況以及對品質追求,綜合考量才能避免入坑。 去年二三輪土拍中,不停兜底的國央企開發商,大多還是符合上述條件的。 只要預算允許,重點去盯這些項目大概率不會出錯。 相反,對于那些紅線踩成黑線、債臺高筑都不為所動的房企,大伙兒真的就要警惕了。

            好一點的交付個豆腐渣工程,差一點的直接爛尾給你看。 一旦圖便宜買上這類房子,還真不知道意外和意外到底哪個先來。

            雖說“寬政策、寬信貸、低供應”的特定階段,量體裁衣去打新是順勢而為之舉,但它是有前提的——

            瀕臨暴雷的中小開發商的盤盡量別碰。


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            過去一年時間里,我們經歷了政策端、信貸端與供應端“由松到緊再到松”的過程。

            但不經意間,經濟與歷史周期讓今天的購房人,站在了“熊末牛初”的特殊節點。

            或許,評論區里依然會有人拿各地居高不下的二手房庫存說事兒;

            似乎全然忘記,什么樣的產品能站在市場分化之下,鄙視鏈的頂端;

            似乎全然忘記,什么樣的產品能在數輪政策與信貸調節后,真正穿越周期。


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